Krok 1: Rezervačná zmluva
Keď nájdete nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči, a chcete pokročiť s kúpou, prvým krokom je vypracovanie „rezervačnej zmluvy“. Rezervačná zmluva je štandardný postup pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku – používa sa na rezerváciu nehnuteľnosti na určitý čas (zatiaľ čo váš právnik vykonáva due diligence). Zvyčajne stanovuje základné podmienky kúpy a obsahuje informácie, ako sú: celé meno kupujúceho a predávajúceho, cena nehnuteľnosti, adresa nehnuteľnosti, dátum podpísania „súkromnej kúpnej zmluvy“, ďalšie špeciálne podmienky (v závislosti od financovania),  záloha na rezerváciu nehnuteľnosti. Počas tejto doby si možno budete chcieť vybaviť aj hypotéku.

Krok 2: Súkromná kúpna zmluva
Po vykonaní úplnej a dôkladnej due diligence Vás Váš právnik bude informovať o svojich zisteniach a prediskutovať ďalší krok k súkromnej kúpnej zmluve. Ide o zmluvu medzi vami (kupujúcim) a predávajúcim, ktorá opäť stanovuje podmienky predaja. Zvyčajne ho pripraví váš právnik a obsahuje:  právne vyhlásenie predajcu, v ktorom sa uvádza, že má právo predať nehnuteľnosť, adresu nehnuteľnosti, presné rozmery nehnuteľnosti a vlastnosti nehnuteľnosti, ako je uvedené  v „Referencia Catastral“ (vládnej evidencii nehnuteľnosti), deň dokončenia a odovzdania

Toto je jedna z prvých vecí, ktoré chcú ľudia vedieť pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku. Ako dlho bude trvať, kým sa stanete vlastníkom? Ale odpoveď nie je taká jednoznačná a  závisí to od zložitosti nákupu a či kupujete už existujúcu nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť v rámci developérskeho projektu (“off-plan”).

Ak sú všetky papiere v poriadku a financie na mieste, nákupný proces môže trvať aj 3-4 týždne. Ak je potrebná hypotéka, môže to trvať približne 4-8 týždňov. Keď sa vyskytnú problémy a sú potrebné rôzne byrokratické procesy (napr. registrácia nehnuteľnosti), môže to byť veľmi časovo náročný proces, ktorý trvá 8 týždňov alebo viac. Často je nemožné predpovedať konkrétny časový rámec pre váš nákup. Podľa našich skúseností však po podpísaní súkromnej zmluvy pravdepodobne dôjde k dokončeniu do 4 až 6 týždňov.

V prípade kúpy nehnuteľnosti v rámci developérskeho projektu je proces o niečo jednoduchší a navyše Vám dáva väčší časový priestor pre vybavenie financovania a prípadnej hypotéky. Na začiatku väčšinou stačí zložiť rezervačný poplatok vo výške 6.000 – 10.000 EUR, pri podpise Súkromnej kúpnej zmluvy 20-30 percent a 70 percent až pri dokončení nehnuteľnosti. Túto časť navyše viete financovať s hypotékou.

Náklady na kúpu v Španielsku sa líšia v závislosti od niekoľkých faktorov vrátane kúpnej ceny, či ide o novostavbu alebo opätovný predaj nehnuteľnosti a či nakupujete v hotovosti alebo kupujete na hypotéku. Vo všeobecnosti môžete očakávať, že zaplatíte 7 – 13,5 % z kúpnej ceny, ktorá je rozdelená nasledovne:

10 % IVA (Impuesto Sobre El Valor Añadido; alebo španielska DPH) na nové nehnuteľnosti, 7 % IVA na opätovný predaj nehnuteľností v závislosti od ich konkrétnej cenovej kategórie
1 % notársky poplatok (notársky overenie ceny nehnuteľnosti)
1 % právne poplatky (poplatok, ktorý si účtuje vybraný právnik za vykonanie due diligence)
1,5 % daň z kolkovného poplatku (účtuje sa, aby dokumenty nadobudli právnu účinnosť na novom pozemku)

Rezervačný poplatok  (zálohu) zaplatíte kreditnou kartou alebo bankovým prevodom a môže byť držaný pokiaľ sa neukončí due diligence.  Ak váš právnik zistí právne prekážky týkajúce sa predmetnej nehnuteľnosti, rezervačný poplatok (záloha) je vratný v plnej výške. Ak sa rozhodnete pokračovať v nákupe, bude  započítaný do kúpnej ceny.

Ako nerezident budete musieť zaplatiť v rámci vlastnenia a lebo prípadného predaja nehnuteľnosti v Španielsku niekoľko daní:

Plusvalía – ide o mestskú daň splatnú miestnemu zastupiteľstvu. Čiastka, ktorú by ste mali zaplatiť, bude závisieť od katastrálnej hodnoty pozemku a počtu rokov, odkedy ste ho kúpili.

Daň z kapitálových ziskov (CGT) – to je približne 19 % zo zisku z vášho predaja. Platia určité výnimky. Napríklad sa od vás nebude očakávať, že budete platiť CGT, ak máte viac ako 65 rokov alebo žijete v danej nehnuteľnosti aspoň 3 roky. Vo väčšine prípadov však španielsky daňový úrad zrazí 3 % z predaja (prevzaté priamo od kupujúceho) a zvyšok budete musieť zaplatiť.